Acta de recepción de obra con o sin reservas: modelo y plazos LOE

El acta de recepción es el documento con el que el constructor entrega la obra terminada al promotor y este la acepta, con o sin reservas. La regula el artículo 6 de la LOE: la firman, como mínimo, promotor y constructor, y debe recoger las partes, la fecha del certificado final de obra, el coste final de ejecución material, la declaración de recepción con o sin reservas y las garantías exigidas al constructor. Se adjunta el certificado final de obra firmado por el director de obra y el director de la ejecución.

Su importancia práctica es enorme: desde la fecha del acta empiezan a contar los plazos de responsabilidad y garantía de uno, tres y diez años. Si hay reservas, el artículo 17 cuenta los plazos desde que se subsanan, al menos para lo reservado. Por eso conviene que la dirección facultativa prepare la recepción con una revisión ordenada y reservas bien redactadas, aunque legalmente no sea parte firmante obligatoria.

Abajo tienes el texto del artículo 6 explicado, un checklist de revisión previa, cómo escribir reservas que no den pie a discusiones y un modelo de acta. La parte de responsabilidades tiene matices jurídicos; si hay conflicto entre las partes, confírmalo con un abogado para tu caso concreto.

Qué exige el artículo 6 de la LOE

La ley define la recepción como "el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste" (art. 6.1). Puede abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas, si las partes lo acuerdan.

El contenido mínimo del acta (art. 6.2) es este:

Quién firma

El acta debe estar "firmada, al menos, por el promotor y el constructor" (art. 6.2). Suscribirla es una obligación expresa del promotor (art. 9.2.c) y del constructor (art. 11.2.f).

La dirección facultativa no es parte del acto de entrega, pero está presente por dos vías. La primera, el certificado final de obra, que se adjunta y en el que el director de obra certifica que la edificación se ha realizado bajo su dirección y conforme al proyecto (CTE, Anejo II.3). La segunda, la práctica colegial: los modelos que difunden los colegios reúnen también a DO y DEO y recogen su firma como "enterados" (por ejemplo, el modelo de la Demarcación de Toledo del COACM). Te interesa firmar ese "enterado", porque la fecha del acta también marca el inicio de tus plazos de responsabilidad y así la conoces y la tienes documentada.

Con reservas, sin reservas o rechazada

El promotor tiene tres opciones el día de la recepción:

• Sin reservas: recibe la obra a su satisfacción. Los plazos empiezan ese día.
• Con reservas: recibe la obra pero deja constancia de defectos concretos y del plazo para subsanarlos. Es la opción adecuada para defectos que no impiden el uso: remates, ajustes de carpintería, pequeñas manchas de humedad ya diagnosticadas.
• Rechazo: el promotor puede rechazar la recepción si considera que la obra no está terminada o no se adecua a lo contratado. El rechazo debe ser "motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción" (art. 6.3).

La recepción tácita

Salvo pacto expreso en contrario, la recepción debe producirse dentro de los 30 días siguientes a la fecha de terminación acreditada en el certificado final de obra, plazo que se cuenta desde la notificación por escrito al promotor. Si pasan 30 días y el promotor no ha manifestado por escrito reservas ni rechazo motivado, la recepción se entiende tácitamente producida (art. 6.4).

Para la dirección facultativa, esto tiene una consecuencia práctica: cuando emitas el CFO, asegúrate de que la notificación al promotor queda acreditada por escrito y con fecha. Sin esa fecha cierta, nadie sabrá cuándo empezó a correr nada.

Plazos de garantía y responsabilidad

El art. 6.5 dice que los plazos se cuentan desde la firma del acta o desde la recepción tácita. El art. 17.1 precisa más: se cuentan "desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas". Es decir, las reservas desplazan el inicio del cómputo hasta que se subsanan, y por eso importa tanto el acta de subsanación que verás más abajo.

¿Se desplaza el cómputo de toda la obra o solo el de lo reservado? La ley no lo dice de forma expresa y no consta una doctrina consolidada del Tribunal Supremo sobre ese punto concreto. Parte de la doctrina entiende que el retraso afecta solo a las partes reservadas y que el resto empieza a contar desde la recepción. Esa lectura encaja con el art. 19.9.i, que excluye de las garantías los siniestros con origen en partes de la obra con reservas mientras no conste su subsanación en una nueva acta. Como director, lo prudente es conservar la documentación pensando en el escenario más largo, y si hay conflicto, consultarlo con un abogado.

Tres matices que se confunden a menudo:

• El plazo de un año es solo del constructor. No es un plazo de responsabilidad de la dirección facultativa, que tienes desarrollada en el artículo sobre funciones y responsabilidades del director de obra.
• La responsabilidad es individualizada, y solo pasa a ser solidaria cuando no puede individualizarse la causa o hay concurrencia de culpas sin poder precisar el grado de cada agente (art. 17.2 y 17.3). El promotor responde siempre solidariamente frente a los adquirentes.
• Los plazos de 1, 3 y 10 años son plazos en los que el daño debe aparecer. Una vez aparece, la acción prescribe a los dos años desde que se produce el daño (art. 18.1), sin perjuicio de las acciones contractuales.

Las garantías del artículo 19

El art. 19 prevé seguros o garantías para los tres plazos. El seguro de un año lo toma el constructor y "podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra". Según la disposición adicional segunda, solo la garantía decenal es obligatoria, y solo para edificios cuyo destino principal es la vivienda, con excepciones como el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. La misma disposición permite que un real decreto haga obligatorias las de uno y tres años; a octubre de 2026 ese real decreto no se ha aprobado y el BOE no recoge ningún desarrollo de la disposición.

Esto encaja con la letra e) del acta: si se ha pactado retención del 5 % o un seguro de caución, se escribe ahí.

Checklist antes de la recepción

La revisión previa la hace la dirección facultativa con el constructor, idealmente una o dos semanas antes del acto de recepción, para que el día de la firma solo queden reservas menores. Ordénala en dos pasadas.

Por sistemas

• Envolvente: cubierta, encuentros con petos y lucernarios, fachada, sellados de carpinterías, vierteaguas.
• Carpintería exterior e interior: apertura, cierre, herrajes, holguras, estado de vidrios, persianas y mosquiteras.
• Fontanería y ACS: presión y caudal en todos los puntos, ausencia de fugas, temperatura de agua caliente, llaves de corte accesibles.
• Saneamiento: evacuación de todos los aparatos, sifones, ausencia de olores, registros accesibles.
• Electricidad: funcionamiento de mecanismos y circuitos, disparo de diferenciales, cuadro identificado.
• Climatización y ventilación: puesta en marcha de equipos, caudales de extracción, accesibilidad para mantenimiento.
• Telecomunicaciones, ascensor y protección contra incendios, cuando existan.
• Pruebas de servicio: las previstas en el proyecto o en el plan de control (estanqueidad de cubiertas, redes de agua y saneamiento, instalaciones) deben estar hechas y documentadas antes de la recepción, porque forman parte del control de la obra terminada (CTE, Parte I, art. 7.4).
• Documentación: certificados de los instaladores habilitados de cada instalación, manuales, garantías de equipos y resultados del control de calidad.

Por estancias

Recorre cada estancia siempre en el mismo orden (suelo, paredes, techo, carpinterías, instalaciones) y numera las estancias con la misma referencia de los planos. Revisa también zonas comunes, accesos, terrazas, garaje y trasteros si los hay. Lo que encuentres va a una lista única con número, localización y foto, que será la base del anexo de reservas.

Si has llevado actas de visita con pendientes numerados, aquí se nota: los que sigan abiertos en la última acta entran directamente en la lista. Tienes el método en el artículo sobre el acta de visita de obra.

Cómo redactar reservas objetivas

La ley pide especificar las reservas "de manera objetiva". En la práctica, una reserva objetiva tiene cuatro elementos:

1. Localización exacta, con la referencia de plano o estancia: "Baño 2, paramento de la ducha, junto a la grifería".
2. Descripción del defecto medible o comprobable: "Junta de sellado abierta en 15 cm" mejor que "mal acabado".
3. Criterio de subsanación, cuando no sea obvio: "Retirar sellado y volver a sellar con silicona sanitaria del color existente".
4. Plazo concreto, en días o con fecha.

Evita las reservas genéricas del tipo "a reserva de los defectos que puedan aparecer". No añaden protección, porque los vicios posteriores ya están cubiertos por el régimen del art. 17, y restan claridad al acta.

El acta de subsanación

Una vez subsanados los defectos, "se hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción" (art. 6.2.d). Basta con un documento breve: referencia al acta de recepción, relación de reservas con su estado (subsanada, fecha de comprobación) y firmas de promotor y constructor, con el "enterado" de la dirección facultativa. Sin ese acta no hay fecha cierta de subsanación, y esa fecha es la que, según el art. 17.1, marca el inicio de los plazos para lo reservado. Además, hasta que se firma, las garantías del art. 19 no cubren los siniestros con origen en esas partes (art. 19.9.i).

Modelo de acta de recepción

Adáptalo a tu obra. Sigue el contenido mínimo del art. 6.2 de la LOE.

Acta de recepción de obra

• Obra: [denominación, tipología, número de plantas, uso]
• Emplazamiento: [dirección]
• Licencia de obras: [ayuntamiento, fecha, expediente]
• Fase recibida: [totalidad de la obra / fase completa y terminada: describir]

En [lugar], a [fecha],

REUNIDOS

• D./D.ª [ ], en nombre y representación de [ ], como promotor.
• D./D.ª [ ], en nombre y representación de [ ], como constructor.
• D./D.ª [ ], arquitecto, como director de obra.
• D./D.ª [ ], [titulación], como director de la ejecución de la obra.

HACEN CONSTAR

1. Partes: las arriba indicadas. [Art. 6.2.a]
2. Certificado final de obra: de fecha [ ], suscrito por el director de obra y el director de la ejecución, que se adjunta. [Art. 6.2.b y párrafo final]
3. Coste final de la ejecución material: [ ] euros, según liquidación final. [Art. 6.2.c]
4. Declaración de recepción [Art. 6.2.d]:
   • El promotor recibe la obra sin reservas.
   • El promotor recibe la obra con las reservas del Anexo I, que deberán quedar subsanadas en el plazo de [ ] días desde hoy. La subsanación se hará constar en acta aparte.
5. Garantías exigidas al constructor: [seguro de daños materiales o de caución / retención del 5 % del PEM / otras]. [Art. 6.2.e]
6. Documentación entregada: [relación de documentación de la obra ejecutada que se entrega o se entregará, con fecha], incluida la relación identificativa de los agentes que han intervenido (constructores, subcontratistas, suministradores, entidades y laboratorios de control). [Art. 7]
7. Inicio de plazos: los plazos de responsabilidad y garantía de los arts. 17 y 19 de la LOE se computan conforme a lo previsto en los arts. 6.5 y 17.1.

Firmado por triplicado [o el número que corresponda] en el lugar y fecha indicados.

El promotor · El constructor · Enterados: el director de obra y el director de la ejecución de la obra

Anexo I. Relación de reservas

Documentación de la obra ejecutada

La recepción es el momento en que se cierra el expediente documental. La LOE pide al director de obra facilitar al promotor el proyecto con las modificaciones aprobadas y adjuntar, al menos, el acta de recepción, la relación de agentes que han intervenido y las instrucciones de uso y mantenimiento. Todo ello constituye el Libro del Edificio, que se entrega a los usuarios finales (art. 7). Elaborar y suscribir esa documentación es obligación del director de obra (art. 12.3.f).

El CTE completa ese contenido en su art. 8.1 (documentación de productos, equipos y sistemas, e instrucciones de uso y mantenimiento con un plan de mantenimiento) y regula en el Anejo II la documentación del seguimiento de la obra:

• El director de obra deposita la documentación del seguimiento (Libro de Órdenes, Libro de Incidencias, proyecto y modificaciones, licencia, apertura del centro de trabajo, CFO) en el colegio profesional o en la Administración competente. Cómo cerrar y presentar el libro lo tienes en el artículo sobre el Libro de Órdenes y Asistencias.
• El director de la ejecución deposita la documentación del control de calidad.
• Al CFO se unen como anejos la descripción de las modificaciones introducidas con conformidad del promotor y la relación de controles realizados y sus resultados.

También entra aquí la copia del Libro de Subcontratación, que el contratista debe entregar al director de obra para incorporarla al Libro del Edificio (art. 16.3 del RD 1109/2007). Además, varias comunidades autónomas regulan su propio Libro del Edificio. Dos ejemplos:

• Comunidad de Madrid: la Ley 2/1999, de Medidas para la Calidad de la Edificación encarga a la dirección facultativa formar el libro durante la obra (art. 13), depositar un ejemplar en el ayuntamiento y entregar otro al propietario; sin ese depósito no se concede la licencia de primera ocupación (art. 14). Su contenido lo desarrolla el Decreto 349/1999.
• Cataluña: el Decreto 67/2015 regula el libro del edificio de viviendas de nueva construcción y de gran rehabilitación, junto con la inspección técnica.

Revisa la norma de tu comunidad antes de preparar la documentación final.

Recepción en obra pública (LCSP)

Cuando el promotor es una Administración pública, la LOE remite a la legislación de contratos del sector público, y solo se aplica de forma supletoria salvo en las garantías obligatorias (art. 1.3 LOE). Las diferencias principales con la recepción privada, según el art. 243 de la Ley 9/2017:

• A la recepción concurren un facultativo designado por la Administración, el director facultativo de las obras y el contratista, que puede ir asistido de su facultativo.
• Si las obras no están en estado de ser recibidas, se hace constar en el acta y el director señala los defectos y fija un plazo para remediarlos; si no se corrigen, puede darse un nuevo plazo improrrogable o resolverse el contrato.
• Hay un plazo de garantía contractual fijado en el pliego, no inferior a un año salvo casos especiales. Quince días antes de que termine, el director facultativo redacta un informe sobre el estado de las obras.
• La certificación final debe aprobarse en tres meses desde la recepción.

La responsabilidad por vicios ocultos del contratista frente a la Administración se regula aparte, en el art. 244 de la misma ley, con un plazo de quince años desde la recepción.

Fuentes

• Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, arts. 6, 7, 9, 11, 12, 17, 18 y 19 (texto consolidado, BOE)
• Código Técnico de la Edificación, Parte I, art. 8 y Anejo II (BOE)
• Código Técnico de la Edificación, Parte I (codigotecnico.org)
• Real Decreto 1109/2007, que desarrolla la Ley 32/2006 de subcontratación en la construcción (BOE)
• Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público, art. 243 (BOE)
• Ley 2/1999 de la Comunidad de Madrid, de Medidas para la Calidad de la Edificación (BOE)
• Decreto 67/2015 de Cataluña, inspecciones técnicas y libro del edificio (Portal Jurídic de Catalunya)
• Modelo de acta de recepción de edificio terminado, Demarcación de Toledo del COACM