Cómo calcular tus honorarios de arquitecto: % del PEM, horas o fases

Casi todo lo que sale al buscar "cómo calcular honorarios de arquitecto" está escrito para el cliente: cuánto le va a costar el proyecto de su casa. Este artículo va en la otra dirección. Está pensado para quien tiene que poner el precio y quiere saber, antes de enviar la oferta, si ese encargo le va a dejar dinero.

La respuesta corta: calcula siempre dos cifras y compáralas. La primera es lo que paga el mercado, que en España se suele expresar como un porcentaje del presupuesto de ejecución material (PEM). La segunda es tu mínimo: horas estimadas por fase multiplicadas por tu coste hora, más el margen que quieres ganar. Si tu mínimo supera al mercado, el proyecto pierde dinero antes de empezar y tienes que cambiar algo (alcance, equipo, precio o cliente).

Abajo tienes los cuatro métodos habituales para fijar el precio, cómo estimar las horas, un reparto por fases con sus referencias y un ejemplo completo con números. También una plantilla Excel para hacer la comparación con tus datos: calculadora de honorarios de arquitecto.

Los honorarios del arquitecto son libres

En España no hay tarifas obligatorias de arquitectos. La Ley de Colegios Profesionales establece que el ejercicio de las profesiones colegiadas se hace en régimen de libre competencia y que la fijación de la remuneración está sujeta a la Ley de Defensa de la Competencia (art. 2.1 de la Ley 2/1974). Desde la Ley Ómnibus de 2009, además, los colegios no pueden publicar baremos orientativos ni ninguna otra recomendación sobre honorarios (art. 14 de la misma ley).

Las tarifas del Real Decreto 2512/1977 quedaron derogadas en sus aspectos económicos por la Ley 7/1997. Si quieres la historia completa y qué puedes hacer hoy con ellas, la tienes en qué pasó con las tarifas de 1977 y los baremos.

En la práctica esto significa dos cosas:

• Nadie te va a decir cuánto cobrar. El precio sale de tu coste, de lo que acepta tu cliente y de lo que ofrece la competencia.
• El cliente compara ofertas que no siempre incluyen lo mismo. Si no defines bien el alcance, compites contra precios de servicios distintos.

Cuatro formas de fijar el precio

Según el estudio sectorial 2024 del Consejo de Arquitectos de Europa, en los encargos en curso de los arquitectos españoles encuestados el 57 % se cobra como porcentaje del coste de obra, el 21 % a tanto alzado y solo el 8 % por horas (ACE Sector Study 2024, tabla 3-4). Cada método tiene su lógica.

Porcentaje sobre el PEM

Es el lenguaje que entiende el promotor y el que se usa en muchas licitaciones. Escala solo con el tamaño de la obra y es fácil de comparar.

Su problema es que el PEM mide el coste de construir, no el trabajo de proyectar. Una reforma de 80.000 € en un edificio protegido puede llevar más horas que una vivienda nueva de 300.000 €. Las referencias públicas lo reconocen: la tarifa de 1977 y las tarifas de SEGIPSA multiplican por 1,20 los coeficientes en obras sobre edificios existentes (BOE-A-2015-5823).

Otro riesgo: si el porcentaje se aplica al PEM final, una bajada de presupuesto en ejecución te baja los honorarios sin bajarte el trabajo. Pacta sobre qué PEM se calculan (el del proyecto de ejecución, por ejemplo) y en qué fecha queda fijo.

Precio cerrado

Un importe fijo por un alcance definido. Al cliente le da certeza y a ti te obliga a estimar bien. Funciona cuando el alcance está claro y tienes datos de horas de encargos parecidos. Si el alcance es difuso, el precio cerrado convierte cada cambio del cliente en horas que no cobras.

Por horas

Cobras las horas reales a un precio hora pactado. Encaja en informes, peritaciones, asesoramiento, estudios de viabilidad o encargos cuyo alcance no se puede definir de antemano. Para usarlo necesitas conocer tu precio hora mínimo; el cálculo completo está en cómo calcular tu precio hora de arquitecto.

Para un proyecto completo, al cliente particular le suele dar miedo una factura abierta. Una solución es ofrecer una estimación de horas con un tope revisable.

Mixto por fases

Es el que mejor protege el margen: precio cerrado (o porcentaje) para las fases bien definidas y otro sistema para las inciertas. Por ejemplo, estudio previo a precio fijo, básico y ejecución sobre el PEM y dirección de obra con un importe mensual o por visita a partir de cierto plazo. Así un cliente que cambia de idea tres veces en el anteproyecto, o una obra que se alarga seis meses, no se comen tu beneficio.

¿Y por metro cuadrado?

Cobrar a tanto por m² es un porcentaje del PEM disfrazado: €/m² de honorarios = (PEM/m²) × %. Sirve para comunicar el precio al cliente particular, que entiende mejor "X €/m²", pero tiene el mismo defecto que el porcentaje: no distingue la complejidad. Si lo usas, calcúlalo por debajo con horas.

Precio de mercado frente a coste mínimo

Esta es la idea central del artículo. Para cada encargo calcula:

1. Honorarios de mercado = PEM × % que el cliente está dispuesto a pagar por ese tipo de encargo.
2. Honorarios mínimos = Σ (horas por fase y perfil × coste hora del perfil) ÷ (1 − margen deseado).

El primero te dice lo que paga el mercado. El segundo, lo mínimo que necesitas para no perder dinero y ganar lo que te has propuesto. Si el segundo supera al primero, el encargo nace en pérdidas.

¿De dónde sacas el porcentaje de mercado, si los colegios no pueden publicarlo? De fuentes que sí son públicas o tuyas:

• Tus encargos anteriores. Honorarios cobrados ÷ PEM, por tipo de obra. Es la referencia más fiable que tienes.
• Licitaciones públicas. En la Plataforma de Contratación del Sector Público puedes ver el presupuesto base de licitación de servicios de redacción de proyecto y dirección de obra y, en muchos casos, el presupuesto de la obra. Recuerda que la baja de adjudicación suele ser grande y que en estos contratos los criterios de calidad deben pesar al menos el 51 % (art. 145.4 de la Ley 9/2017).
• Tarifas de SEGIPSA. La sociedad estatal publica en el BOE sus tarifas para los encargos que recibe de la Administración. Las últimas para estos trabajos, de 2015, fijan en obras de hasta 1 millón de euros un 6,65 % del PEM para la redacción de proyecto (con el estudio de seguridad y salud) y un 5,68 % para dirección de obra y dirección de ejecución juntas, con mínimos de 5.474 € y 4.560 €, sin IVA (BOE-A-2015-5823). Son tarifas de una empresa pública para su cliente público, no precios de mercado privado, pero dan un orden de magnitud documentado.
• Ofertas de la competencia que te enseñe el propio cliente.

Cómo estimar las horas del encargo

La estimación de horas es la parte débil de casi todos los presupuestos. Tres reglas:

1. Parte de datos reales. Si apuntas horas por proyecto y fase, tu mejor estimación es un proyecto parecido ya terminado, ajustado por tamaño y complejidad. Si no las apuntas, empieza ya: sin ese histórico cada oferta es una intuición. Tienes una guía de referencia en cuántas horas lleva un proyecto de vivienda unifamiliar.
2. Estima por fase y por perfil. No es lo mismo una hora del titular que una de un junior. El coste del encargo depende del reparto entre perfiles tanto como del total de horas.
3. Incluye lo que no se ve. Reuniones con el cliente, tramitación de licencia, requerimientos municipales, coordinación con ingenierías, respuestas a consultas de obra, modificados. Si no está en la estimación, no está en el precio.

Si no tienes histórico, ASEMAS ofrece ArquiCostes, una aplicación desarrollada con CYPE que estima las horas del equipo por fases a partir del uso, la superficie, el presupuesto y varios factores de complejidad (ArquiCostes en la web de ASEMAS). Úsala como punto de partida y corrígela con tus datos.

Reparto de honorarios por fases

Ninguna norma vigente fija cómo se reparten los honorarios entre fases. Lo que hay son referencias que te ayudan a pactar los hitos de facturación. Son referencias históricas o de otros países, no tarifas: tú decides el reparto en la hoja de encargo.

Cómo leer la tabla:

• La tarifa de 1977 daba porcentajes acumulados (5, 25, 40, 70, 95 y 100 %): la tarifación de cada fase incluía las anteriores (RD 2512/1977). En la tabla están convertidos a porcentaje de cada fase.
• La HOAI es la tabla de honorarios alemana (§ 34). Sus fases no coinciden con las españolas: las fases 6 y 7 son preparación y apoyo a la contratación, y la 8 (supervisión de obra) incluye tareas que aquí reparten la dirección de obra y la de ejecución. La correspondencia es aproximada.
• Las dos coinciden en algo útil: el proyecto de ejecución y la dirección de obra concentran más de la mitad del total. Si cobras mucho por adelantado y poco al final, financias tú la parte más larga del encargo.

Dos matices para encargos parciales:

• Solo anteproyecto o solo básico. La tarifa de 1977 incrementaba un 10 % los honorarios de estudios previos, anteproyecto y proyecto básico cuando se encargaban por separado, y un 20 % los del proyecto de ejecución, la dirección de obra y la liquidación. La lógica sigue valiendo: un encargo parcial tiene los mismos costes de arranque y menos volumen para absorberlos.
• Dirección de obra de un proyecto ajeno. Hay que estudiar un proyecto que no conoces. Presupuéstalo aparte; lo tienes desarrollado en honorarios de dirección de obra.

Ejemplo: vivienda unifamiliar de 300.000 €

Ejemplo ilustrativo, con datos inventados para explicar el método (son los que vienen rellenos en la plantilla). Un estudio de tres personas recibe el encargo de una vivienda unifamiliar de 250 m² con un PEM estimado de 300.000 €. El cliente ha recibido otra oferta equivalente a un 9 % del PEM, que es lo que el estudio toma como precio de mercado.

Costes hora completos del estudio (incluyen salario, Seguridad Social y gastos fijos; cómo se calculan está en el artículo de precio hora): titular 60 €/h, senior 43 €/h, junior 36 €/h. Margen deseado: 15 % sobre el precio.

Lo que dice el ejemplo:

• A precio de mercado el encargo cubre el coste pero deja un margen del 2,1 %, no del 15 %. Cualquier desviación de horas lo pone en pérdidas.
• Para ganar el 15 % necesitarías cobrar un 10,4 % del PEM, o hacer el trabajo en unas 521 horas en lugar de 600.
• Las fases iniciales casi cuadran. El agujero está en el proyecto de ejecución y en la dirección de obra, que es justo donde más se desvían las horas.

Qué hacer si el mínimo supera al mercado

Tienes cinco palancas. Ninguna es mágica, pero todas son mejores que aceptar el encargo sin saberlo:

1. Subir el precio y explicarlo. Desglosa la oferta por fases y servicios. Un cliente que ve qué incluye cada partida discute menos el total.
2. Recortar alcance. Si el precio no se mueve, deja fuera lo que no cabe: número de propuestas en anteproyecto, visitas de obra, modificados, gestiones con compañías, infografías. Que conste por escrito en la hoja de encargo.
3. Cambiar el reparto de perfiles. Si el titular hace tareas que podría hacer un junior, el encargo es más caro de lo necesario. Sin olvidar que la responsabilidad sigue siendo tuya.
4. Proteger las fases inciertas. Dirección de obra con plazo pactado y precio por mes o por visita adicional, y modificados del cliente cobrados aparte.
5. Decir que no. Un encargo que pierde dinero ocupa horas que podrías dedicar a uno que lo gane. Si lo aceptas por estrategia (un cliente que traerá más encargos, un proyecto para el portfolio), que sea una decisión consciente y con un límite de horas.

Después, cierra el círculo: apunta las horas reales del encargo y compáralas con las estimadas. Es lo único que hace que el siguiente presupuesto salga mejor.

Preguntas frecuentes

¿Qué porcentaje del PEM cobra un arquitecto?

No hay un porcentaje oficial: los honorarios son libres y los colegios no pueden publicar baremos. Depende del tipo de obra, del tamaño, de la complejidad y de la zona. Una referencia pública son las tarifas de SEGIPSA para la Administración (6,65 % para proyecto y 5,68 % para dirección de obra y de ejecución juntas hasta 1 millón de PEM, sin IVA), pero lo útil es calcular el tuyo a partir de tus encargos anteriores.

¿Cuánto cobra un arquitecto por un anteproyecto?

Depende de las horas que te lleve, que a su vez dependen de cuántas propuestas incluyas y de lo que cambie el cliente. Si es un encargo suelto, presupuéstalo por horas o a precio cerrado con un número limitado de propuestas, y valora un recargo por ser un encargo parcial. Si luego sigue el proyecto, puedes pactar que se descuente de los honorarios totales.

¿Los honorarios de arquitecto llevan IVA?

Sí, los servicios de arquitectura tributan al tipo general de IVA, salvo supuestos concretos. Si el cliente es empresario o profesional, además debes aplicar retención de IRPF en la factura cuando eres persona física. Confírmalo con tu asesor para cada caso.

¿Hay un simulador oficial de honorarios de arquitecto?

No hay un simulador oficial de precios, precisamente porque los colegios no pueden recomendar honorarios. Lo que sí puedes hacer es simular tu coste: la calculadora de honorarios de este artículo compara tu mínimo con el precio de mercado que tú introduzcas.

Fuentes

• Ley 2/1974, de 13 de febrero, sobre Colegios Profesionales (texto consolidado, arts. 2 y 14)
• Real Decreto 2512/1977, de 17 de junio, tarifas de honorarios de los arquitectos
• Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios profesionales
• Resolución de 11 de mayo de 2015, por la que se modifican diversas tarifas generales de SEGIPSA (BOE-A-2015-5823)
• Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público, art. 145
• Architects' Council of Europe, The Architectural Profession in Europe 2024 Sector Study
• HOAI, § 34 (Leistungsbild Gebäude und Innenräume)
• ASEMAS: ArquiCostes, estimación del coste del trabajo profesional