Honorarios de dirección de obra: cálculo y qué hacer si se alarga

La dirección de obra es la fase en la que más se desvían las horas de un estudio. El proyecto lo controlas tú: decides cuándo está terminado. La obra no: depende de la constructora, del cliente, del tiempo, de los suministros y de los cambios que aparecen cuando las cosas se ven construidas. Por eso los honorarios de dirección de obra hay que calcularlos sobre el plazo y el número de visitas, no solo sobre el PEM.

La respuesta corta: estima cuántas visitas vas a hacer a partir del plazo de obra y de sus fases, súmales el trabajo de despacho que generan (actas, consultas, certificaciones, documentación final), multiplícalo por tu coste hora y compáralo con lo que te paga el porcentaje. Después, pon en la hoja de encargo qué plazo y cuántas visitas cubre el precio y cuánto cuesta cada mes adicional. Esa cláusula es la que separa una obra rentable de una que te hace perder dinero.

Abajo tienes qué incluye la dirección de obra según la LOE, la diferencia con la dirección de ejecución, un método para estimar visitas, las tres formas habituales de cobrar, un ejemplo con números, un modelo de cláusula de prórroga y por qué la coordinación de seguridad y salud se presupuesta aparte.

Qué incluye la dirección de obra según la LOE

El artículo 12 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación define al director de obra como el agente que "dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales". Sus obligaciones legales (art. 12.3) son, en resumen:

• Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y la estructura a las características geotécnicas del terreno.
• Resolver las contingencias de la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones necesarias.
• Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, las modificaciones del proyecto que exija la marcha de la obra.
• Suscribir el acta de replanteo y el certificado final de obra, y conformar las certificaciones parciales y la liquidación final.
• Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor.

Para el detalle de cada obligación y de la responsabilidad que conlleva, tienes funciones y responsabilidades del director de obra según la LOE.

Lo que la LOE no dice es cuántas visitas hay que hacer ni qué entra en el precio. Eso es contrato. Algunas tareas que conviene dejar fuera de los honorarios de dirección de obra, o presupuestar aparte, son:

• Modificados solicitados por el promotor. La ley dice que el director de obra los elabora; no dice que sean gratis. Un cambio de distribución a mitad de obra es trabajo de proyecto.
• Coordinación de seguridad y salud (ver la última sección).
• Asistencia en la contratación: petición de ofertas, comparativos, negociación con constructoras.
• Legalizaciones y gestiones con compañías suministradoras o con el ayuntamiento fuera de lo previsto.
• Visitas fuera de programación pedidas por el cliente.

Dirección de obra y dirección de ejecución

La dirección facultativa la forman el director de obra y el director de ejecución de la obra. Son dos encargos distintos con dos honorarios distintos. Según el artículo 13 de la LOE, el director de ejecución dirige la ejecución material y controla "cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado": recepción de productos y ensayos, control de la ejecución, certificaciones y liquidación.

En edificios del grupo a) del art. 2.1 (residencial en todas sus formas, administrativo, sanitario, religioso, docente y cultural), la titulación habilitante del director de obra es la de arquitecto y la del director de ejecución es la de arquitecto técnico. Cuando el cliente compare tu oferta de "proyecto y dirección de obra" con otra, deja escrito si incluye la dirección de ejecución (con el arquitecto técnico que la asume) o si el promotor debe contratarla aparte. Si una oferta la incluye y la otra no, no son comparables.

Por qué la dirección de obra desvía las horas

Hay cuatro motivos, y ninguno depende de lo bien que hayas hecho el proyecto:

1. El plazo no es tuyo. Si la obra se retrasa, tus visitas siguen. Con un porcentaje fijo sobre el PEM, cada mes extra lo pagas tú. La tarifa de 1977 ya preveía cobrar la dirección de obra de forma fraccionada "a la expedición de certificados acreditativos de obra ejecutada y en relación con su importe" (RD 2512/1977, apartado 1.16): el honorario se ligaba a la obra hecha, no al tiempo dedicado.
2. Cada visita genera despacho. El acta, las fotos, la respuesta a la constructora, la consulta al calculista. Una visita de una hora puede costar tres.
3. Las incidencias no avisan. Una cimentación que no encuentra el firme previsto o una partida que no llega cambian el calendario de visitas.
4. El cliente decide en obra. Ver los espacios construidos dispara cambios que el cliente no considera "proyecto".

Cómo estimar el número de visitas

No hay una frecuencia legal de visitas. Se estima a partir del plan de obra. El método:

1. Divide la obra en fases con su duración (del plan de obra de la constructora o de tu propia estimación).
2. Asigna una frecuencia por fase. Las fases críticas (cimentación, estructura, cerramientos, instalaciones empotradas) piden visita semanal; los acabados suelen admitir visita quincenal.
3. Añade hitos y un colchón. Acta de replanteo, recepción y un número de visitas extra para incidencias.
4. Calcula horas por visita: desplazamiento de ida y vuelta, tiempo en obra y redacción del acta. Para tener actas útiles y rápidas de redactar, puedes partir de este modelo de acta de visita de obra.
5. Suma el despacho: horas semanales de consultas e incidencias, certificaciones mensuales y documentación final.

Ejemplo ilustrativo para una vivienda unifamiliar con 10 meses de plazo (unas 43 semanas):

Porcentaje, por visita o mensualidad

Las tres fórmulas son legítimas. Los honorarios son libres, así que puedes combinarlas.

¿Qué peso tiene la dirección de obra dentro del total? Algunas referencias, que no son tarifas:

• La tarifa de 1977 (derogada) asignaba a la dirección de obra el 25 % de los honorarios de una misión completa, más un 5 % de liquidación y recepción.
• La HOAI alemana asigna a la supervisión de obra (fase 8) el 32 % de los honorarios de un edificio (§ 34), aunque esa fase incluye tareas que en España reparten director de obra y director de ejecución.
• Las tarifas de SEGIPSA para encargos de la Administración, en su versión de 2015, fijan un 5,68 % del PEM por dirección de obra y dirección de ejecución juntas en obras de hasta 1 millón de euros, con un mínimo de 4.560 €, sin IVA y sin coordinación de seguridad y salud (BOE-A-2015-5823).

Para saber si tu porcentaje te cubre, necesitas tu coste hora real. Cómo calcularlo está en precio hora de un arquitecto.

Ejemplo: obra de 10 meses que se alarga a 14

Ejemplo ilustrativo con datos inventados. Vivienda unifamiliar con un PEM de 300.000 € y un plazo previsto de 10 meses, con las 42 visitas de la tabla anterior. El estudio dedica a la obra un 60 % de horas del titular (60 €/h de coste) y un 40 % de un arquitecto senior (43 €/h), lo que da un coste medio de 53,20 €/h. Margen deseado: 15 % sobre el precio.

• Coste: 170 h × 53,20 €/h = 9.044 €.
• Precio con margen: 9.044 ÷ 0,85 = 10.640 €, un 3,5 % del PEM.
• Equivalencias: 1.064 € por mes de obra o unos 253 € por visita con el despacho incluido.

En el artículo sobre cómo calcular honorarios se usó para esta misma vivienda una estimación global de 140 horas de dirección de obra. Desglosada por visitas sale 30 horas más, un 21 %. Estimar la dirección de obra "a ojo" tiende a quedarse corto.

Ahora la obra se retrasa: la constructora pierde un mes con la estructura y el cliente cambia las carpinterías a mitad de acabados. Termina en 14 meses. Los cuatro meses extra suponen unas 10 visitas más (25 h), 17 h de consultas y 4 h de certificaciones: 46 h, unos 2.447 € de coste.

La mensualidad pura sale más cara para el cliente en caso de retraso, porque los meses de prórroga suelen tener menos actividad que los de estructura. La fórmula mixta es más fácil de defender: cubre el plazo previsto a precio cerrado y cobra la prórroga a su coste real más margen (46 h ÷ 4 meses × 53,20 €/h ÷ 0,85 ≈ 720 €/mes).

Cláusula de prórroga si la obra se alarga

Modelo orientativo para la hoja de encargo (adáptalo a tu caso y, si el encargo es importante, revísalo con un abogado):

Cuatro detalles que la hacen funcionar:

• Desde cuándo cuenta el plazo: el acta de replanteo es una fecha objetiva y firmada.
• "Causas no imputables a la dirección facultativa": si el retraso es culpa tuya, no lo cobras, y es razonable que así sea.
• Suspensiones: una obra parada no genera visitas, pero sí reactivarla genera trabajo.
• Registro: las actas de visita son la prueba de cuántas visitas hiciste. Sin ellas, la cláusula es difícil de aplicar.

El resto de cláusulas que protegen el margen (alcance, número de propuestas, pagos, modificados) las tienes en hoja de encargo y contrato con el cliente.

Coordinación de seguridad y salud, aparte

La coordinación de seguridad y salud no es parte de la dirección de obra: es otro encargo, con otra responsabilidad y otros honorarios. El Real Decreto 1627/1997 obliga al promotor a designar un coordinador durante la ejecución "cuando en la ejecución de la obra intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos o diversos trabajadores autónomos" (art. 3.2). En una vivienda unifamiliar eso es lo normal.

Sus funciones están en el art. 9: coordinar la aplicación de los principios de prevención, aprobar el plan de seguridad y salud del contratista, organizar la coordinación de actividades empresariales y controlar el acceso a la obra, entre otras. La disposición adicional cuarta de la LOE habilita para este papel a arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros e ingenieros técnicos.

Tres consecuencias para tus honorarios:

• Si aceptas la coordinación, presupuéstala aparte, con sus propias visitas. Las tarifas de SEGIPSA la excluyen expresamente de la dirección facultativa; la resolución de 2008 lo justificaba porque merece "un tratamiento independiente" (BOE-A-2008-7858).
• Si no la aceptas, que conste por escrito que no la asumes y que el promotor debe designar a otra persona.
• Si no hace falta coordinador (un solo contratista sin subcontratas ni autónomos), la aprobación del plan de seguridad y salud la asume la dirección facultativa (art. 7.2 del RD 1627/1997). Tenlo en cuenta en las horas.

Preguntas frecuentes

¿Qué porcentaje cobra un arquitecto por la dirección de obra?

No hay un porcentaje oficial: los honorarios son libres. Como referencias, la tarifa derogada de 1977 asignaba a la dirección de obra un 25 % de los honorarios totales, y las tarifas de SEGIPSA para la Administración fijan un 5,68 % del PEM (sin IVA) para dirección de obra y de ejecución juntas en obras de hasta 1 millón. Calcula el tuyo con las visitas previstas y tu coste hora.

¿Cuánto cobra un arquitecto técnico por la dirección de ejecución?

Es un encargo distinto del de la dirección de obra y sus honorarios también son libres. El método de cálculo es el mismo: visitas según el plazo, despacho y coste hora. Ten en cuenta que sus funciones (recepción de productos, ensayos, control de la ejecución y mediciones) pueden pedir más presencia en obra que las del director de obra.

¿Se puede cobrar la dirección de obra por visita?

Sí, y encaja bien en obras pequeñas, reformas o encargos de dirección de obra de proyectos ajenos. Fija un número mínimo de visitas para el plazo previsto, incluye en el precio el acta y el despacho asociado, y deja claro quién decide cuándo hace falta una visita.

¿Qué pasa con mis honorarios si la obra se paraliza?

Depende de lo que hayas firmado. Si tu hoja de encargo no prevé suspensiones, lo habitual es que se facture según el avance de obra y que la reanudación no tenga precio propio. Por eso conviene incluir una cláusula de suspensión con un plazo a partir del cual se presupuesta aparte.

Fuentes

• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (arts. 2, 12, 13 y disposición adicional cuarta)
• Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción
• Real Decreto 2512/1977, de 17 de junio, tarifas de honorarios de los arquitectos
• Resolución de 22 de abril de 2008, tarifas de SEGIPSA para redacción de proyectos, dirección de obra y dirección de ejecución
• Resolución de 11 de mayo de 2015, por la que se modifican diversas tarifas generales de SEGIPSA (BOE-A-2015-5823)
• HOAI, § 34 (Leistungsbild Gebäude und Innenräume)