Horas proyecto vivienda unifamiliar: rangos por fase

No existe una cifra fiable de cuántas horas lleva el proyecto de una vivienda unifamiliar. Las pocas estimaciones publicadas por estudios españoles van desde unas 160 horas para todo el proyecto de un encargo «muy sencillo» hasta 140–190 horas solo para el proyecto básico de una vivienda de 180 m². Esa horquilla no es un error de nadie: refleja estudios, clientes, municipios y niveles de definición muy distintos.

La respuesta útil es otra: la única cifra que te sirve para presupuestar es la tuya, y se obtiene midiendo tres a cinco proyectos cerrados de la misma tipología. Abajo tienes lo que se ha publicado (con su fuente y sus limitaciones), por qué varía tanto, qué exige el CTE en cada fase, por qué la licencia hay que tratarla aparte y un método para construir tu propia base de horas.

Un aviso: no confundas horas de trabajo con plazo de calendario. Que un proyecto de ejecución «tarde» diez semanas no significa que alguien le dedique diez semanas a jornada completa.

Horas publicadas para una vivienda unifamiliar

Hemos recopilado las referencias públicas que dan cifras concretas. Ninguna es un estudio estadístico; son experiencias o cálculos de estudios concretos.

Fuente	Qué dice	Qué es en realidad
OOIIO Arquitectura (Joaquín Millán Villamuelas, septiembre de 2026)	«Redactar el proyecto básico de una vivienda de 180 m² nos ocupa entre 140 y 190 horas de trabajo efectivo»	Experiencia de un estudio concreto
DDAU arquitectos (Jorge Blanco)	Con un coste de unos 50 € la hora, 12.000 € de proyecto y dirección «permite dedicar 160 horas en la fase de proyecto y 80 en dirección de obra», y para eso «muy sencillo tiene que ser el proyecto»	Un cálculo desde los honorarios, no una medición
Visahomes (blog)	Básico: «entre uno y dos meses» (de cuatro a ocho semanas en una unifamiliar convencional); ejecución: «entre seis y diez semanas»; ambos, «entre tres y cinco meses»	Plazo de calendario, no horas
Ecovivienda Pascal	Anteproyecto: 3–4 semanas; básico y ejecución: 6–10 semanas desde el anteproyecto aprobado	Plazo de calendario
OOIIO Arquitectura	Anteproyecto: 5–9 semanas; básico: 7–11, contando la memoria justificativa del CTE; ejecución: otras 8–12	Plazo de calendario
Foro Soloarquitectura (junio de 2017)	Para un chalet de 500 m², un participante habla de «3-4 semanas» para el proyecto de ejecución «si dominas todo»; otro, de «1 mes y medio» para el proyecto «con una desviación de +/- 100%»	Opiniones sin método

Como referencia de reparto, no de horas, la guía de fases de Monograph, una empresa de software de gestión estadounidense, da este reparto típico de honorarios con las fases del modelo norteamericano: diseño esquemático 15 %, desarrollo del diseño 20 %, documentos de construcción 40 %, licitación 5 % y dirección de obra 20 %. Las fases no equivalen exactamente a las españolas, pero apuntan en una dirección clara: la fase que equivale al proyecto de ejecución es la que más trabajo concentra.

Por qué varían tanto las horas

La superficie es el factor que todo el mundo mira y el que menos explica. Estos pesan igual o más:

Complejidad del encargo: parcela en pendiente, entre medianeras, sótano, estructura no convencional, rehabilitación de una construcción existente.
Normativa municipal: ordenanzas con muchas condiciones estéticas, protección patrimonial, consultas previas, informes sectoriales (carreteras, aguas, costas).
El cliente: número de rondas de cambios, decisiones tardías, cambios después de aprobar el básico. Es el factor más difícil de prever y el que más horas añade.
Nivel de definición del proyecto de ejecución: detalles constructivos propios o genéricos, mediciones con precios descompuestos, pliego particular o de referencia, coordinación de instalaciones en planos.
Qué haces tú y qué subcontratas: cálculo de estructura, instalaciones, justificación energética, estudio de seguridad y salud.
Herramientas y oficio: plantillas de memoria, bibliotecas de detalles y modelos BIM reutilizables reducen horas en proyectos parecidos.

Por eso las horas por metro cuadrado no son lineales. Una vivienda de 120 m² no cuesta la mitad que una de 240 m²: la memoria, la justificación del CTE y buena parte de los planos existen igual.

Qué exige el CTE en cada fase

El Anejo I de la Parte I del CTE relaciona el contenido del proyecto y marca con asterisco lo que, como mínimo, debe contener el proyecto básico. El artículo 6.3 lo resume: el básico define las características generales de la obra y es suficiente para pedir licencia, pero no para construir; el de ejecución define la obra en su totalidad sin rebajar las prestaciones declaradas en el básico.

Documento	Mínimo del proyecto básico (*)	Lo que añade el proyecto de ejecución
Memoria descriptiva	Agentes, información previa, descripción del proyecto, prestaciones del edificio	Completa
Memoria constructiva	Sustentación del edificio	Sistema estructural, envolvente, compartimentación, acabados, instalaciones, equipamiento
Cumplimiento del CTE	Seguridad en caso de incendio	Seguridad estructural, utilización y accesibilidad, salubridad, ruido y ahorro de energía
Anejos a la memoria	No exigidos	Geotecnia, cálculo de estructura, protección contra incendios, instalaciones, eficiencia energética, plan de control de calidad, estudio de seguridad y salud
Planos	Situación, emplazamiento, urbanización, plantas generales, cubiertas, alzados y secciones	Estructura, instalaciones, definición constructiva, memorias gráficas
Pliego de condiciones	No exigido	Cláusulas administrativas y condiciones técnicas particulares
Mediciones	No exigidas	Por partidas y capítulos
Presupuesto	Aproximado, por capítulos	Detallado, con cuadro de precios, control de calidad y seguridad y salud

Dos documentos más que suelen olvidarse al presupuestar horas: el estudio de gestión de residuos de construcción y demolición, que debe incluirse en el proyecto de ejecución (art. 4.1.a del RD 105/2008), y el estudio de seguridad y salud o el estudio básico, según el caso (RD 1627/1997). El propio Anejo I aclara que su contenido se entiende sin perjuicio de lo que establezcan las administraciones competentes: algunos ayuntamientos piden más documentación para la licencia, y eso también son horas.

Licencia y plazos administrativos, aparte

La licencia condiciona el plazo de calendario del encargo, pero consume pocas horas, salvo cuando llegan requerimientos. Por eso conviene tratarla como un factor aparte:

La norma estatal establece que las obras de edificación de nueva planta requieren acto expreso y que el silencio es negativo (art. 11.4.b del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
El plazo de resolución lo fija cada comunidad autónoma. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, el plazo máximo es de tres meses, el ayuntamiento solo puede hacer un requerimiento de subsanación (en el mes siguiente a la solicitud) y, pasado el plazo, la solicitud se entiende desestimada (art. 154 de la Ley 9/2001 del Suelo).
En la práctica, los estudios hablan de plazos más largos. OOIIO cita 2–4 meses en municipios de menos de 20.000 habitantes, 4–7 en capitales de provincia medias y más de 10 en grandes ayuntamientos con servicios de urbanismo saturados cuando hay informes sectoriales; Ecovivienda Pascal habla de 3–6 meses.

Para tu base de horas, lo importante es apuntar aparte las horas de subsanación de requerimientos, con una nota en el registro. Si las mezclas con el proyecto básico, tu histórico dirá que el básico cuesta más de lo que cuesta, y no sabrás qué municipios te salen caros.

Cómo construir tu propia base de horas

Con tres a cinco proyectos cerrados de la misma tipología ya tienes una referencia mejor que cualquier tabla publicada. El método:

Elige una tipología concreta. «Vivienda unifamiliar aislada de nueva planta» no se mezcla con «reforma integral de vivienda».
Reúne las horas reales por fase de cada proyecto. Si llevas un control de horas por proyecto, sale directo. Si no, reconstrúyelas con el calendario, los correos y las fechas de los archivos, y márcalas como reconstruidas.
Anota los factores de cada proyecto: superficie construida, parcela, sótano, rondas de cambios, quién hizo estructura e instalaciones, municipio.
Separa lo que no es del proyecto: modificaciones pedidas por el cliente que cobraste aparte, subsanaciones de licencia.
Calcula horas por metro cuadrado construido y por fase, y quédate con la mediana, no con la media. Con pocos datos, un proyecto desastroso distorsiona la media.
Para un encargo nuevo, multiplica la mediana por la superficie y ajusta por los factores que lo hagan más o menos complejo. Compara el resultado con las horas que te permiten los honorarios.
Actualiza la base cada vez que cierres un proyecto.

Ejemplo ilustrativo de base propia

Datos inventados para mostrar el cálculo. Cuatro viviendas unifamiliares aisladas cerradas, con estructura e instalaciones calculadas por ingenierías externas.

Proyecto	m² construidos	Anteproyecto (h)	Básico (h)	Ejecución (h)	Dirección de obra (h)
P1	150	45	120	190	110
P2	210	60	190	300	150
P3 (muchos cambios, obra larga)	180	80	140	230	170
P4	120	30	85	140	90

Horas por metro cuadrado:

Proyecto	Anteproyecto	Básico	Ejecución	Dirección de obra
P1	0,30	0,80	1,27	0,73
P2	0,29	0,90	1,43	0,71
P3	0,44	0,78	1,28	0,94
P4	0,25	0,71	1,17	0,75
Mediana	0,29	0,79	1,27	0,74

Para una vivienda nueva de 200 m² parecida a las anteriores: anteproyecto unas 59 horas, básico 158, ejecución 254 y dirección de obra 148. En total, unas 620 horas. Si el encargo tiene sótano o una parcela difícil, súbelo; si el cliente repite un modelo que ya conoces, bájalo.

Con esas horas y tu coste por hora real ya puedes comprobar si los honorarios que vas a ofertar se sostienen. Lo explicamos en el artículo sobre cómo calcular tus honorarios.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda un proyecto básico y de ejecución de vivienda unifamiliar?

Las estimaciones publicadas por estudios españoles hablan de uno a casi tres meses para el básico y de seis a doce semanas para el de ejecución, una vez cerrado el anteproyecto y con toda la información disponible. A eso hay que sumar el plazo de licencia, que depende del municipio y, en grandes ayuntamientos con informes sectoriales de por medio, puede pasar de diez meses.

¿Cuántas horas lleva un proyecto de ejecución?

No hay una cifra publicada fiable. Las referencias de reparto de honorarios, como la de Monograph para Estados Unidos, que asigna un 40 % a los documentos de construcción, indican que es la fase que más trabajo concentra. Mide la tuya: depende sobre todo del nivel de definición que entregas y de lo que subcontratas.

¿Sirven las horas por metro cuadrado para presupuestar?

Sirven como punto de partida dentro de una misma tipología y de un rango de superficies parecido. Fuera de ese rango fallan, porque una parte del trabajo (memoria, justificación del CTE, tramitación) es casi fija. Ajústalas siempre por la complejidad del encargo.

¿Cómo empiezo si nunca he medido mis horas?

Reconstruye de forma aproximada dos o tres proyectos recientes y empieza a registrar horas por proyecto y fase en el siguiente. En un año tendrás una base razonable; en dos, una base fiable.

Cuántas horas lleva un proyecto de vivienda unifamiliar, por fases